6月份，聊城两楼盘的一场渠道人员流血事件让地产圈震惊，渠道的恶性竞争表面看是为争夺客源而发生的流血闹剧，深入骨子，却不难发现，这样的“一锅粥里刨”终损害的是开发商的品牌，到底要争到何时？这种方法，究竟能为开发商“拓出”多少客？

渠道会越走越窄，完全依靠渠道，楼盘会把自己做死，这是近两年一线房产市场的实践得出的教训。龙湖等大型开发商也在控制渠道的费用，原因是渠道花了很多钱，却没有达到想要的效果。

渠道（含中介二手房门店、区县分销、圈层活动和小蜜蜂拦截等）能够直接带来来电来访和成交，效果快速直接可控，费效比似乎也比通过投放媒体更高。不少楼盘选择全面转向渠道营销，不断压缩乃至停止了媒体的新闻宣传和广告投放。在媒体上，有的开发商几乎全面失声。

但经过市场验证，依靠渠道的营销策略远远不能达到效果，首先是渠道成本在逐渐增加，比如以前中介或者区县分销公司销售一套房子的提点费用大约在1万元左右，现在已经逐渐涨到2-3万元。原来小蜜蜂派单每人每天50元，现在高的已经涨到了80甚至100元。

在涨价这个事情上，渠道公司常常用其它的开发商给出了更高提点来施压，如果开发商不满足要求或者不提供特价房源优惠等，中介分销等往往就把人力安排到其它的开发商的项目上，变相消极怠工。

试图通过对渠道公司的各个击破来压价也不现实。各个渠道公司为了利益大化，往往抱团与开发商博弈。比如开发商为了激励渠道公司带客成交，往往推出梯级奖励制度，结果这几家渠道公司就私下串通，将客户集中到一家公司，得到的奖励再下来分。渠道公司遇到问题就抱团与甲方博弈……开发商对渠道依赖越深，往往就越被动。

渠道无法提升项目品牌价值

开发商仅仅靠渠道，大多只能对项目周边区域的刚需客源进行低成本挖掘，无法吸引其它区域客源或者进入，难以对项目所在板块市场形成增量，往往后继乏力。关键是，同区域内的竞盘，你多了我就少了，我多了你就少了，很容易造成临近竞盘的恶性竞争截客。克制点的，纠纷不断；野蛮些的，直接暴力冲突、血肉横飞。

渠道无法实现项目品牌和价值的提升。营销是个系统工程，除去前期的定位、产品外，销售阶段的推广、活动、渠道、案场，一个都不能少。放弃整合推广，导致品牌形象缺少维护，无法给销售提供有效的溢价支持，项目价格很难起得来，终的结果，公司无法完成年度销售指标，价格一降再降，公司总经理也被迫进行调整。

全方位立体式的推广

无论对于新公司还是老牌的开发商，团队都需要调整营销思路，整合纸媒、微信、网络、户外等全媒体广告形式，重整品牌价值河山。通过媒体专业、权威的区域推广内容，政府、专家学者、数据公司等的全面发声，丰富的圈层线下活动，以及渠道的合理运用，才能打了一场漂亮的营销仗。聊城目前无论是纸媒还是网媒，都有自己的客户群体和客户资源，纸媒树品牌，网媒做资源，鸡蛋不要放到一个篮子里。