近日，北京突然取消限外令：港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的，境外个人在境内工作的，可在北京市购买一套用于自住的住房。

这是怎么个意思？北京楼市不行了？

北京楼市生病了？

取消限外令，算是北京楼市的一个刺激政策。

想到刺激政策，大家肯定想到的是，政策刺激与楼市疲软相伴随。那么现在的北京楼市疲软了？壹书生（微信ID：yifangchan-010）为你扒一扒真相：

1.从成交均价来看，北京2015年房价再创新高

根据北京市住建委网签数据，截止到2015年12月30日，北京2015年纯商品房住宅签约5.4万套，成交额也达到了2078.56亿元。成交均价达到近3万元每平方米，同比2014年上涨了10%，创下历史新高，比2010年上涨了46.3%。

2.从供需关系来看，北京供求关系更趋紧张

2014年楼市下行期间，北京住宅存量一度超过8万套，而2015年北京楼市销量趋红的背景下，当前库存已跌破7万套。

数据显示，过去5年的北京住宅供应来看，2015年北京新增供应套数为4.1万套，为2010年来的低，但是成交量却远超2014年。供需紧张的现状在加速。

3、地王不断，地价助推房价上涨压力空前

2015年新建商品住宅（不含保障房）成交均价为27006元/平方米，而楼面价却达到3.8万。这些楼面价为3.8万的地，建成楼后该卖多少呢？

一般来说，房价=土地成本（30%）+开发费用（10%）+建安成本（20%）+税费（15%）+利润（25%）。

北京地价涨得猛，壹书生就暂以楼面价占房价比为40%，地价推动房价的背景下，这些地上面盖成楼后，正常售价应在9.5万元/平方米。

换句话说，北京2016年楼市，不管从供求关系、成交价格走向还是地价上涨助推房价压力等角度，都面临上涨，甚至暴涨的可能性。在这种情况下，北京为何却还要撤销限外令以刺激楼市？

政府才是房地产的“亲爹”

疑问背后的答案只有一个：政府才是房地产的“亲爹”。

1、政府才是地产开发中的大得利者

在地产开发中，政府是雁过拔毛，主要分为下述五块：

A，卖地时收取土地出让金。

目前房价中的三分之一多是土地出让金的成本。相应地，时下地方政府近半的财政收入来源于土地出让金，这就是大家经常谈的土地财政。

B，一手房成交时，开发商及购房者交的税金

2014年时任首创集团董事长的刘晓光对外透露，开发商每挣100元钱，近61块钱以税金方式交给了政府。

而个人在购买一手房后，也需要交相关的税金。

C，二手房交易时需交相关税金

转卖二手房时，需要交近成交额近10%左右的相关税金。

D，房产持有环节，未来还可能交税

目前中国房产的税，主要以流转税为主，不过不排除未来通过房产税的方式在居民持有房产时进行收税。

E，70年到期后需交税续房

以目前的政策规定，房子70年到期后，需交土地出让金以续房。

2、官员升迁需要楼市助推GDP

地产开发对中国GDP的贡献率超过10%，且地产开发牵涉到中国近60%的产业，因此楼市一疲软，中国经济就难受。官员为了升迁，必须推动GDP，此时刺激楼市便是易被提上议程的方案。

3、政府借债需要楼市飘红

时下中国地方政府负债沉重，这是公认的事实。但一些人可能不知道，地方政府借债时的主要抵押物便是土地。因此为了继续这种借债模式，地方政府只有让楼市不断上涨，从而推动地价上涨，否则这种借债模式不可持续，甚至可能导致地方政府在经济层面的破产。

4、地产开发中，官员个人受贿空间巨大

除了上述主要三个因公原因外，官员爱房地产，还有一个公开的因私秘密，便是地产开发中，官员受贿空间巨大。详情就不多说，免得稿件被和谐。

通过上述原因，大家应该明白，政府对房地产是真爱。

既然是真爱，当然在心理层面，所谓的打压都是耍流氓，刺激才是时时的内心所想。北京撤销限外令便是这种心理所想的又一佐证。

2016年北京房价面临暴涨风险，对不起，这个好像与北京政府关系不大，甚至一定程度上是好事。与北京政府有关系的是下述的相关问题：

1、撤销限外令在规定层面有操作空间

2015年8月，住建部等六部委出台文件《关于调整房地产市场外资准入和管理有关政策的通知》，宣布放松楼市限外令。但中间有规定道：“在境内工作、学习的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房。对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。”

“对于实施住房限购政策的城市，境外个人购房应当符合当地政策规定。”这是什么意思呢？

A，境外个人也是非京籍人，因此可以在限购令的限购范围；

B，境外个人作为特殊人群，也可作为特殊群体对待。

也就是说，对于境外个人这个人群，限购的北京可限可不限，权力在自己手上。但鉴于之前北京楼市上涨过快，且中央的主旋律是控制为主，因此北京政府也顺应中央精神，将境外人群放在限购令的范围之内，这叫讲政治。不过时下，中央对楼市的主旋律是解除过时的限制性政策，北京政府因此顺时撤销限外令，也不违反中央精神，又可增加北京楼市需求，处于对“亲儿子”爱得深沉，何乐不为？

2、经济下滑压力所致

目前中国经济大环境继续恶化，北京当然也不能例外。在规定权限内撤销限外令，虽然对经济的刺激力度不大，但至少也是一种小刺激办法，“小刺激”总比“没刺激”更好。

3、可能与北京楼市供应结构有关

正如壹书生在1月16日所发文章《北京人不吃不喝53年赚套房：北京楼市去刚需化，环京将成接盘侠》（详情可添加壹房产，然后在公众号底部搜索框内输入数字16便可阅读）中所言，目前北京楼市去刚需化明显，楼市供应日益豪宅化。正是基于供应的日益豪宅化，业内有一种担心，那便是市场的消化能力。

壹书生认为，在北京有购房或投资需求的境外人士，多数属于中商端人士，撤销限外令，利于时下北京豪宅化楼市的消化。