楼市去库存步入“下半场”

国家统计局新数据显示，截至4月末，商品房待售面积7.27亿平方米，比3月末减少826万平方米，比2月末减少1241万平方米，已连续两个月减少。其中，住宅待售面积4.51亿平方米，比3月末减少894万平方米，比2月末减少1546万平方米，并低于去年末的规模。透过统计数据来看，楼市去库存效果渐显。

据了解，目前已有包括山东、上海、江苏、甘肃等10余个省份出台了供给侧结构性改革的综合性方案和专项方案。从各个省份的改革方案来看，化解房地产库存被列为重点内容。

国家统计局投资司高级统计师李皎同时指出,城市间分化仍需高度重视。“1-4月份,重点城市商品房销售面积增速比非重点城市高10个百分点。4月末,重点城市商品房待售面积2.72亿平方米,比去年末减少397万平方米；非重点城市待售面积4.55亿平方米,虽比3月末减少226万平方米,但比去年末增加1233万平方米,去库存压力依然较大。”

更值得关注的是，在3月底一线城市在楼市调控政策纷纷加码后，部分投资投机资金从一线城市撤离，涌入二线甚至三线城市。在浙江公布数据的前一天，国家统计局发布了4月70个大中城市房价：上涨城市65个，数量创2014年1月以来新高，涨幅比3月扩大，总体继续上涨。更重要的是，城市间涨势出现新变化：一线城市热度有所下降，深圳二手房甚至出现了0.4%的跌幅；与之相反的是，南京、合肥、厦门、苏州为代表的二线城市“四小龙”接棒一线城市的火爆，在房价、成交量及土地出让量上，不断刷新纪录。

不只是卖房子那么简单

去库存不只是卖房子，而是通过建立购租并举的住房制度，实现以人为核心的新型城镇化。对居住者而言，房屋租赁降低了城镇化门槛，便于人才在不同城市、区域间自由流动；对市场来说，在部分三、四线城市住房库存依然高企的情况下，租赁市场的发展能增加出租人购买库存商品房的意愿，更好地化解房地产市场库存。

日前，国务院常务会议对培育和发展住房租赁市场做出部署，提出完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持等措施。如果能够建立一个健康可持续的房地产租赁市场，让卖房与租房比翼齐飞，以人为核心的新型城镇化就有更坚实的根基。

一线城市之外，南京、苏州、厦门、杭州、福州、东莞、佛山、济南等城市被广为看好。这些城市都是经济发展较好的二线城市，吸引了大量的外来人口。

其中，厦门是过去两年房价上涨多的二线城市。数据显示，去年厦门以外的外地客群，总共购买了20501套商品住宅，面积233.14万平方米，占了66.45%。外地购房者占比近七成，可见厦门对外来购房者的吸引力之强。

总体上看，在楼市去库存政策密集出台后，今年二线城市中，人口流入较多、市场需求比较旺盛而供应量又不大的二线城市市场前景看好，这些城市包括南京、苏州、厦门、济南、福州、杭州、佛山、东莞等沿海城市以及郑州、合肥、南昌、武汉等中西部省会城市。

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