山东省首次鼓励农民进城买房

为了鼓励农民进城购房。推进以满足新市民住房需求为主的住房体制改革，各省纷纷对今年经济社会发展的五大任务之一的“去库存”加大力度的实施相关法规，下面我们来了解山东省对首次城镇买房的农民给以的支持。

1月22日，山东省政府召开2015年度第四季度例行新闻发布会，会上山东省政府副秘书长、省政府新闻发言人李娥指出，在楼市去库存方面，山东省将从四个方面入手。

具体而言，对农民首次城镇买房给予税收和财政支持;鼓励农村转移人口进城落户，形成买房、租房预期;建立购租并举的住房制度，鼓励自然人、机构购买存量商品房，鼓励存量房改造成众创平台、养老机构等，形成“薄利多销”的住房商业模式;同时，鼓励政府购买存量商品房作为公租房、棚改安置房。

另外，山东还计划在今年3月底前，全面解决房改后单位集资建购住房、超规定面积标准住房、一次性房改资金补偿挂账等遗留问题。要按照住房分配货币化、市场化、社会化的大方向，建立完善无房职工一次性补偿和长效补贴、临时周转房和公租房制度，加快形成机关事业单位住房新机制，有效解决机关事业单位干部职工住房问题。

业内人士认为，鼓励农民工购房有望化铺开，对于一些库存较严重的城市在实施力度上可能会更大一些。届时希望山东省的农民进城购房的相关政策得以稳步实行。

农民买房积极性提高了吗？

记者走访安徽、河南、广西等多地楼市发现，当前三四线城市去库存压力较大，有的地区去化周期达30余月。河南省住房和城乡建设厅总工程师李学军说：“县级城市库存压力大，其次是省辖市。”

各地推出的补贴政策在一定程度上刺激了购房需求。记者在河南省舞阳县调查发现，按2015年的销量算，该县楼市去化周期为4.6年。自2015年6月，舞阳县开始实行农民进城补贴政策，农民进城买房首套房在144平方米以下可获每平方米100元补贴，新婚家庭购房享受每平方米200元补贴。目前，前两批73套房的补贴已经发放到位，共发放补贴99万元，第三批已上报50多套，呈现逐渐增多的趋势。“好多农民都是冲着补贴来的。”舞阳华鑫置业有限公司副总经理臧冲说，今年春节期间就卖了40多套，接近去年全年的销量。

房价高仍是影响农民购房的重要原因。37岁的徐兴柱是一名瓦匠，从老家到省城合肥已有四年，但一直没有购房，“虽然有了几万元积蓄，也看了一些远离市中心的房子，可动辄十几万的首付，还是超出了我的能力范围。”

除了望而生畏的高房价，受访农民们表示，买房还担心三个问题：一是能否享受本地市民的公共服务与资源？二是老家的土地与宅基地怎么办？三是有没有稳定的收入？

广西社科院社会学研究所研究员罗国安认为，农民进城买房成为“新市民”，既是经济问题，也是社会问题。农民购房意愿受到就业机会、子女上学、公共服务、医疗保障等多重配套政策的影响。同时长期实施的户籍和土地政策，使许多农民放弃了进城定居的念想，他们宁愿将大半生打工积攒的财富用来在村庄建造自住房。

房地产商会主动降价吗？

对于购房者关心的房价问题，臧冲等业内人士认为，从目前来看，三四线城市房地产商普遍采取的是稳价策略。受成本等因素影响，短期内不可能出现普遍的大幅降价。

“目前尚没有降价措施。”广西一大型房地产企业负责人认为，房地产销售价格下跌不太可能。对房地产开发商而言，降价只是临时性处理，绝非长久之计。除非在土地成本和其他税费方面的成本能够降下来，否则降价的空间并不大。

一位中部城市的房管局局长坦言，尽管地方政府频频要求开发商降价，但去库存政策无形中“保住”了房价，“价格在稳中有小幅度增长。”

在广西保利置业集团董事长吴光明看来，只有很少的房地产开发商愿意以降价方式去库存，那往往是项目亏损严重没法维持下去了，要解决现金流的问题。所以降价不是持续发展的对策，难以成为开发商的主动行为。

对于市场上强烈的“降价”呼声，广西南宁鼎盛联合置业董事长任尔翔说，房地产销售成本中土地出让金、税金占很大比重。只有地方政府减少对"土地财政"的依赖，推出更多实质性优惠措施，企业才有降价空间。

各地出台的去库存政策主要分为5类

招数一：降低税费

多地政府采取降低税费、契税补贴等方式减轻购房者负担。

甘肃省近日将住房转让手续费整体下调33%；江西全面清理房地产开发过程中的行政事业性收费。还有的省份推出对商品房交易契税实施财政补贴等多项举措。如在宁夏，居民购买住房交易契税税率超出1%的部分由地方财政补贴；新疆将商业个人住房贷款利率比照公积金贷款利率计算，确定补贴年限后，差额部分由政府财政予以补贴。此举惠及进城农民工、新就业大学生等购房群体，等同于他们已享受公积金优惠政策。

江西省南昌市日前正式出台文件，全面下调房地产开发企业销售未完工产品计税毛利率。据南昌市税务部门测算，预计2016年南昌市地税和国税部门约分别减收企业所得税6亿元和2亿元，将惠及400余户房地产开发企业。

招数二：公积金杠杆成重要工具

住房公积金已成为各地去库存的重要工具，多地公积金贷款率超过50%。据四川省住建厅统计，2015年公积金贷款为四川全省全年商品房销售贡献了1/4份额，为化解库存贡献了1/3份额。

推进异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件等已成为各地公积金新政的“标配”。如江西、甘肃等省份已落实公积金贷款全省“一体化”政策，积极推进异地购房。多省还表示将扩大住房公积金的覆盖范围，如四川省今年将推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖，湖北已探索在乡镇建立健全住房公积金制度等。

招数三：回购商品房作为保障房

不少地方利用棚户区改造，通过货币化安置、政府回购商品房等政策化解房地产库存。如甘肃计划今年4.6万套保障房中的3.3万套从存量商品房中回购，福建等省明确表示不再新建公租房。

此外，山西、广西、安徽等省份已将货币化安置作为棚改的重要渠道，如广西货币化安置帮助消化的存量商品住房约占总销售面积的15%。安徽等省住建厅要求，确保货币化安置比例不低于50%，山西更是要求商品房库存较大的市要达到80%以上。河南出台新政策探索“租售并举”，规定公租房承租对象租住一定年限后，符合规定的可选择申请直接购买所租住公租房。

招数四：鼓励农民进城购房

加快农民工市民化，鼓励有条件的农民工买房也是重要措施。目前，山西、山东、甘肃等省已明确出台政策鼓励引导农民进城购房。如山东将对农民进城购房给予契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴等政策，以使其成为长期稳定的住房消费群体。

招数五：实施房地产供给侧改革

山东、宁夏将鼓励企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业；将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房、都市型工业地产等。

针对房地产库存较大的地区，政府还允许开发企业修改城镇规划，将已供应但未开发的住房用地或商业营业性用地，调整为跨界地产或新兴产业用地。

图腾海润公园经典三室准现房热销 均价6300元/㎡

聊城上周具成交潜力楼盘曝光

东昌首府·贤哲府恢宏起势 即将于近期认筹

民生凤凰城升级美宅朗润园 选房再创"日光盘"